红周刊丨惠凯
我爱我家在规模上已逐渐被链家甩开，重要阵地北京市场二手房成交占同比降幅较大。继去年定增终止后，或因公司表现不佳，第二大股东五八有限公司在深套数年后于近期选择减持。
我爱我家是A股主板惟一的房地产经纪公司，但在规模上逐渐被链家甩开，特别是在至关重要的北京市场，去年我爱我家的二手房成交占比也略有下滑。业绩方面，公司2022年业绩预期亏损2.4亿元~3.3亿元，是借壳上市五年以来业绩表现最差的一年。
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我爱我家继去年定增终止后，近期第二大股东五八有限公司在深套数年后选择减持。虽然当下一线城市火热的二手房市场有助于我爱我家业绩的修复，但“房住不炒”政策引导渠道向刚需购房群体让利的潜在影响仍需重视。
我爱我家北京门店、相寓扩张“冰冻”
去年经手二手房下滑三成多
我爱我家是A股主板市场惟一的房地产经纪类上市企业，近期借着二手房交易回暖的“东风”股价强势反弹：4月3日股价涨停，三天后的4月7日股价再次涨停……尽管公司2022年将录得上市以来首次亏损，但因去年四季度地产行业迎来多项政策利好，我爱我家也借势反弹，去年11月至目前涨幅超50%。
北京地区一直是全国房地产市场特别是二手房市场的的“风向标”，也是我爱我家的重要阵地之一。近期，《红周刊》获取的一份某金融机构对我爱我家北京经纪公司的授信文件显示，截至2022年底，我爱我家在北京门店数量为778家，较年初增加了11家，这一新增数据相较2021年，扩张速度显著放缓。2021年，我爱我家在北京的门店数量增加约40家。
长租公寓和代管业务是不少房企竞相追逐的一片蓝海，我爱我家也发力其中。上述材料显示，截至2022年底，我爱我家相寓在北京的房屋在管规模为9.8万套，去年新增3000套，相比于2021年新增的6000套，扩张速度显著下滑。
截至2022年9月底，我爱我家北京的在手二手房数量只有10.6万套，但在半年后的今年3月底，其在手二手房数量达到11.19万套，新增近6000套。挂牌二手房的快速增加，契合近期的其他公开报道。据《华夏时报》4月10日报道，“截至3月底，北京头部平台二手房的挂牌量超过11万套，增长速度相对来说有些快。”尽管这篇报道未展示具体的二手房挂牌数量，但市场能否消化这一增量却引发了业内人士的担忧。
上述材料还显示，我爱我家北京2020/2021/2022年的二手房交易量分别是2.13万套、2.66万套、1.77万套，公司去年经手的二手房成交量相比前年数据下滑幅度超过三成。作为对比，据北京住建委数据，2020~2022年，北京二手房成交总量分别是16.5万套、19.3万套、14.24万套。换言之，2021~2022年，我爱我家经手的二手房成交量在北京二手房市场的占比已经从13.8%下滑到12.4%。
《红周刊》从一位我爱我家北京的前经纪人陈先生处获悉，“我爱我家的门店数一直是700多家，每个门店业务员太少”，而且新人居多，所以交易量会少一些。陈先生目前就职于链家门店。
耐人寻味的是，今年2月的机构调研中，我爱我家表示：去年新加入我爱我家的“优质干部比例占核心干部的30%”，在北京市场，去年600多位超过5年行业经验的经纪人加入我爱我家，“为后续发展奠定人才基础”。
借壳上市5年来首亏：去年亏损超3亿
人均负责房源多，维护有待提升
尽管我爱我家早早就重点布局北京市场，但近些年和链家的规模差距却有拉大趋势。公开信息显示，截至2022年底，链家北京的门店数量超过1400家。从链家员工处获奚，北京的二手房成交总量中，链家占比超过五成。
“链家门店多，每个门店员工也多，比如每个门店有15—20人左右，扣除做租赁业务的一两个人，人均负责的房源数量少，人均可能5~8套，最多一般不超过10套。这样一来，对每套房的维护精力和时间多，客户体验就好。”相比之下，我爱我家每个门店的员工较少，有的员工负责的房源多达20多套。而且，“链家的存量客户资源最多，其中多数客户都是有着买房体验的老客户。因此尽管链家佣金略贵，但成交效果更好。”
而且两家企业人员规模的差异，也带来了经营模式和考核方式的不同。公开信息显示，贝壳全部经纪人近40万人，链家员工数量也较多，而我爱我家员工5万多人。因此考核指标方面，“链家很强调对客户的跟进情况和‘丢单率’。客户如果关系好的经纪人去了较远的链家门店，也可以选择在非本片区门店挂牌房子，不同门店的员工可以跨区服务。但换做我爱我家，就最好在覆盖本片区的门店挂，因为其他片区的人员精力有限，但这样容易丢单。”
综合以上数据匡算，链家北京的门店平均二手房成交量，是我爱我家的两倍以上。
据《红周刊》了解，近期链家、我爱我家近期均力推打折活动，对于刚需或置换型客户，我爱我家的佣金低至1.95%，链家低至2.35%。
业绩方面，我爱我家2022年预期亏损。业绩预告显示，我爱我家2021年归母净利润为1.7亿元，去年预计亏损2.4亿元~3.3亿元之间。导致亏损的原因主要是疫情冲击业务无法正常开展，以及可能要计提两亿元的资产和信用减值准备。这一业绩表现是公司2017年借壳上市以来的最差年份。
人事层面，今年1月，我爱我家公告显示，副总裁朱威宣告离职。朱在2013年后常年担任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁（北京我爱我家经纪是我爱我家在北京的业务主体）。4月，另一位副总裁何洋因“个人原因”也离职。与朱的履历类似，何洋2008年以来长期担任北京我爱我家经纪公司副总裁。
战略协同效果不佳
二股东五八有限选择减持
今年4月，我爱我家公告称，第二大股东五八有限公司拟减持公司股份不超过6454万股，比例不超过2.7%。
58集团是在2018年入股我爱我家的。彼时，贝壳+链家扩张正酣，导致很多大型地产经纪公司纷纷采取应对措施，而58和我爱我家也在此时组建了“中介联盟”。58集团当时通过五八有限公司斥资10.7亿元、成为了我爱我家第二大股东，受让股份的价格是7.12元/股。在当时，此举被解读为两家房产经纪巨头携手对抗链家的标志性举动。
我爱我家总经理谢勇是看好此次合作的，曾寄希望于58集团和旗下的安居客在互联网技术、流量分发方面给我爱我家带来更多助力，然而近几年，我爱我家股价震荡下跌，最低价曾达到2.24元，目前的最新价为3.2元左右。对于58集团而言，不仅所持的我爱我家股权价值出现了“腰斩”，且分红收益方面，2018~2022年，58获得的我爱我家分红仅约3000万元。
58集团2020年从美股摘牌后，迄今还没有明显的重新上市进展。其也曾试图拆分优质资产独立上市，但重点培育的线上房产交易平台安居客却于2021年冲击港股IPO失败，虽然旗下的快狗打车（2246.HK）2022年成功登陆港股，发行价21.5港元，但其成长前景似乎并不被投资人认可，目前市价仅2.25港元。
对于近期58大规模减持我爱我家，研究机构、舆论多解读为“中介联盟”趋于瓦解。而除了和58“分手”，我爱我家的资本运作还面临其他挫折，譬如其2021年启动的用于数字化建设、直营城市的人店规模提升、加盟业务扩张等核心业务定增计划，因“市场情况及资本市场环境的变化”于2022年7月终止，侧面反映出我爱我家的加盟扩张战略出现放缓。
可佐证的是，在定增终止前夕，我爱我家的合肥门店员工“拉横幅讨薪”一事引发关注，称我爱我家“拒发工资、拒缴社保”。我爱我家回复媒体表示：纠纷源于公司因疫情及战略调整、决定终止合肥加盟业务，个别加盟商对解约结算费用不满而闹事。除合肥，我爱我家当时还终止了长沙、烟台等城市的加盟业务。
在与58集团合作的几年，我爱我家的资产流动性、偿债能力表现并不佳。iFinD显示，流动比率方面，2020年初，我爱我家为1.22，到2022年三季末，下滑到0.81；速动比率，同期从0.82下滑到0.45。导致下滑的关键因素是公司一年内到期的非流动负债快速增加，从3.6亿元膨胀到89.3亿元。
引导中介让利刚需群体
政策潜在影响需重视
一位资深的经纪行业人士表示，早年北京地产经纪行业有“三巨头”的说法——链家、我爱我家、麦田，2018年后这一格局逐渐被颠覆，我爱我家、麦田被链家甩开，惟一没上市的麦田业务份额下滑较严重。我爱我家2017年底抓住时机成功借壳上市，并推动加盟模式扩张门店、整体份额下滑不大，但承受压力也不小，人事和门店管理的经验不足还未得到完全改善。
展望2023年，受惠于楼市回暖、交易趋于频繁，房产中介企业的业绩颓势有望扭转。譬如今年一季度，北京二手住宅总成交量4.58万套，同比增长23%，而我爱我家的市场份额超过链家的杭州市场，今年一季度二手房交易套数更是同比增幅约120%。
中原地产首席分析师张大伟此前向《红周刊》表示，今年的楼市“小阳春”中，一线城市房价全面上涨的趋势已出现，不过因为二套房政策未宽松等原因，热度能否持续到二季度，还需要看是否会有更多利好政策支持。
前述资深经纪业人士也分析称，2021年房地产调控一度非常紧张，且不同于以往，中介公司被纳入调控重点，严查中介“经营贷”和“消费贷”业务、打击中介公司炒作“学区房”等热门概念，当时链家上海突然下架了约一半的房源。好在2022年下半年起，地产调控政策逐渐放松，这对经纪公司来说是个利好。
他同时还提醒，在现在的乐观情绪下，一些对中介公司可能有重大影响的政策不确定性被投资人忽视了：“去年以来政策优化的导向仍然是‘房住不炒’，而以往一些存在争议的规则，比如中介费由买家支付、部分中介公司的中介费占比较高，给购房者产生一定压力。据了解，监管部门有意调整中介行业的一些不合理收费机制，引导渠道方向客户让利，以减轻购房者特别是刚需群体的卖方压力。一旦正式推出，交易佣金可能有所下调，将会对中介行业产生不小的冲击。”
（本文已刊发于4月15日《红周刊》，提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）
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